Купівля квартири під оренду у Львові: кейс з реальними цифрами
Ця стаття — детальний розбір реальної інвестиції: однокімнатна квартира у Львові, придбана під довгострокову оренду. Розберемо вхідні умови, витрати, результат і ключові рішення, які вплинули на підсумок.
Вихідна ситуація
Інвестор: підприємець, 38 років. Ціль — отримати пасивний дохід і диверсифікувати капітал поза бізнесом. Горизонт — 5+ років. Досвіду в нерухомості не мав.
Бюджет: $42 000 + $5 000 резерв на непередбачені витрати.
Місто: Львів. Причини вибору:
Стабільний попит на оренду
Зростання орендних ставок протягом останніх 3 років
Внутрішня міграція та попит від студентів і IT-спеціалістів
Особисте знання міста
Вибір об'єкта
Розглядалося 11 варіантів протягом 6 тижнів. Критерії відбору:
Радіус 3 км від центру або поруч з метро/зупинками
Новобудова або будинок не старше 15 років
1-кімнатна, 38–46 м² (найліквідніший формат для оренди)
Ціна до $40 000
Обраний об'єкт: 1-кімнатна квартира, 41 м², ЖК 2021 року в районі з активним орендним ринком, пішки до зупинки маршрутки 4 хвилини.
Структура витрат
Стаття | Сума |
|---|---|
Ціна квартири | $38 500 |
Комісія брокера (2%) | $770 |
Нотаріус та реєстрація | $320 |
Ремонт (косметичний + оновлення) | $2 800 |
Меблі та побутова техніка | $2 100 |
Разом | $44 490 |
Резерв $510 залишився на поточні витрати першого місяця.
Результат: перший рік
Квартира була здана в оренду через 6 тижнів після покупки.
Орендна ставка: $420/місяць (довгострокова оренда, договір на 1 рік)
Щомісячні витрати інвестора:
Управлінська компанія: не залучалась, комунікація напряму
Податок (єдиний податок ФОП): ~$18/місяць
Середній ремонт/замінa за рік: $240 (разово)
Страховка квартири: $80/рік
Чистий дохід за рік:
Валовий дохід: $420 × 12 = $5 040
Витрати за рік: $396 (податок) + $240 (обслуговування) + $80 (страховка) = $716
Чистий дохід: $4 324
ROI за перший рік:
$4 324 ÷ $44 490 × 100% = **9,7% річних**
Що пішло не за планом
Простій 3 тижні. Перший орендар з'явився не одразу — квартира стояла порожньою 3 тижні. Це коштувало ~$315 недоотриманого доходу.
Вартість ремонту виявилась вищою. Початковий кошторис був $2 200, фактично вийшло $2 800. Причина — більш детальне оздоблення ванної кімнати за порадою ріелтора (виправдане: квартира здається швидше і дорожче).
Один місяць затримки платежу. Орендар затримав оплату на 18 днів через особисті обставини. Вирішено без конфлікту, оплату отримали.
Ключові рішення, які вплинули на результат
Меблювання «під орендаря». Квартиру обставили функціонально, без зайвого. Це знизило витрати і скоротило час пошуку орендаря.
Вибір орендаря через перевірку. Дві рекомендації від роботодавця, перевірка соціальних мереж, авансовий платіж. Жодних проблем з оплатою, крім одного затримання.
Відмова від управляючої компанії. Зекономлено 15–20% від доходу. Але це вимагало особистого залучення 2–3 рази на рік.
Договір оренди з юристом. $80 за складання документа, який захистив від кількох потенційних суперечок.
Ситуація через 2 роки
На момент другого року:
Орендна ставка підвищена до $450/місяць (за згодою орендаря)
Ринкова вартість квартири зросла до $44 000–46 000
Сукупний чистий дохід за 2 роки: ~$8 700
Загальна ефективність за 2 роки:
Капітал при вході: $44 490
Поточна вартість: $45 000 + $8 700 дохід = $53 700
Загальний приріст: +$9 210 або +20,7% за 2 роки
Висновок
Реальний чистий ROI від оренди — 9–10% при правильному підборі об'єкта
Вхід у ринок через перевірений об'єкт з помірним ремонтом дав стабільний результат
Основні втрати — простій і непередбачені витрати — типові і закладаються в модель
Для першої інвестиції формат «одна квартира, довгострокова оренда» — оптимальна відправна точка