Купівля квартири під оренду у Львові: кейс з реальними цифрами

Ця стаття — детальний розбір реальної інвестиції: однокімнатна квартира у Львові, придбана під довгострокову оренду. Розберемо вхідні умови, витрати, результат і ключові рішення, які вплинули на підсумок.

Вихідна ситуація

Інвестор: підприємець, 38 років. Ціль — отримати пасивний дохід і диверсифікувати капітал поза бізнесом. Горизонт — 5+ років. Досвіду в нерухомості не мав.

Бюджет: $42 000 + $5 000 резерв на непередбачені витрати.

Місто: Львів. Причини вибору:

• Стабільний попит на оренду
• Зростання орендних ставок протягом останніх 3 років
• Внутрішня міграція та попит від студентів і IT-спеціалістів
• Особисте знання міста

Вибір об'єкта

Розглядалося 11 варіантів протягом 6 тижнів. Критерії відбору:

• Радіус 3 км від центру або поруч із зупинками
• Новобудова або будинок не старше 15 років
• 1-кімнатна, 38–46 м² (найліквідніший формат для оренди)
• Ціна до $40 000

Обраний об'єкт: 1-кімнатна квартира, 41 м², ЖК 2021 року в районі з активним орендним ринком, пішки до зупинки маршрутки 4 хвилини.

Структура витрат

Стаття	Сума
Ціна квартири	$38 500
Комісія брокера (2%)	$770
Нотаріус та реєстрація	$320
Ремонт (косметичний + оновлення)	$2 800
Меблі та побутова техніка	$2 100
Разом	$44 490

Результат: перший рік

Квартира була здана в оренду через 6 тижнів після покупки.

Орендна ставка: $420/місяць (довгострокова оренда, договір на 1 рік)

Щомісячні витрати інвестора:

• Управлінська компанія: не залучалась, комунікація напряму
• Податок (єдиний податок ФОП): ~$18/місяць
• Середній ремонт / заміна за рік: $240 (разово)
• Страховка квартири: $80/рік

Чистий дохід за рік:

• Валовий дохід: $420 × 12 = $5 040
• Витрати за рік: $396 (податок) + $240 (обслуговування) + $80 (страховка) = $716
• Чистий дохід: $4 324

ROI за перший рік:

$4 324 ÷ $44 490 × 100% = 9,7% річних

Що пішло не за планом

Простій 3 тижні. Перший орендар з'явився не одразу — квартира стояла порожньою 3 тижні. Це коштувало ~$315 недоотриманого доходу.

Вартість ремонту виявилась вищою. Початковий кошторис був $2 200, фактично вийшло $2 800. Причина — детальніше оздоблення ванної кімнати за порадою ріелтора (виправдане: квартира здається швидше і дорожче).

Один місяць затримки платежу. Орендар затримав оплату на 18 днів через особисті обставини. Вирішено без конфлікту, оплату отримали.

Ключові рішення, які вплинули на результат

1. Меблювання «під орендаря». Квартиру обставили функціонально, без зайвого. Це знизило витрати і скоротило час пошуку орендаря.

2. Вибір орендаря через перевірку. Дві рекомендації від роботодавця, перевірка соціальних мереж, авансовий платіж. Жодних проблем з оплатою, крім одного затримання.

3. Відмова від управляючої компанії. Зекономлено 15–20% від доходу. Але це вимагало особистого залучення 2–3 рази на рік.

4. Договір оренди з юристом. $80 за складання документа, який захистив від кількох потенційних суперечок.

Ситуація через 2 роки

На момент другого року:

• Орендна ставка підвищена до $450/місяць (за згодою орендаря)
• Ринкова вартість квартири зросла до $44 000–46 000
• Сукупний чистий дохід за 2 роки: ~$8 700

Загальна ефективність за 2 роки:

• Капітал при вході: $44 490
• Поточна вартість: $45 000 + $8 700 дохід = $53 700
• Загальний приріст: +$9 210 або +20,7% за 2 роки

Висновок

• Реальний чистий ROI від оренди — 9–10% при правильному підборі об'єкта
• Вхід у ринок через перевірений об'єкт з помірним ремонтом дав стабільний результат
• Основні втрати — простій і непередбачені витрати — типові і закладаються в модель
• Для першої інвестиції формат «одна квартира, довгострокова оренда» — оптимальна відправна точка

FAQ

Чи можна отримати 10%+ ROI від оренди?

Так, але лише при правильному виборі об'єкта, мінімальних операційних витратах і хорошій орендній ставці. У більшості випадків реальний чистий ROI — 7–10%. Цифри вище 12% зустрічаються при подобовій оренді або у виняткових локаціях.

Яка різниця між брутто і нетто-дохідністю?

Брутто — загальна сума оренди за рік ÷ вартість об'єкта. Нетто — те саме, але після вирахування всіх витрат (податки, ремонт, управління, простій). Для реального порівняння завжди використовуйте нетто-показник.

Скільки часу займало управління квартирою?

У цьому кейсі — приблизно 3–5 годин на місяць: комунікація з орендарем, перевірка оплати, 1–2 виїзди на рік для огляду та дрібного ремонту.